TP. Hồ Chí Minh và bước chuyển then chốt: giải mã 'cơn khát' nhà ở xã hội bằng đòn bẩy pháp lý mới
- Thứ năm - 23/10/2025 23:12
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Với tầm nhìn chiến lược và sự phát triển vượt bậc, TP. Hồ Chí Minh, trong vị thế "siêu đô thị" sau sáp nhập, không chỉ là đầu tàu kinh tế của cả nước mà còn là trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thu hút hàng triệu lao động từ khắp các tỉnh thành. Dòng dịch chuyển cơ học khổng lồ này, tuy mang lại động lực tăng trưởng mạnh mẽ, cũng đồng thời tạo ra một áp lực khổng lồ lên hệ thống an sinh xã hội, mà đỉnh điểm là bài toán nhà ở.
Thực tế thị trường bất động sản Thành phố trong nhiều năm qua đã bộc lộ một sự mất cân đối nghiêm trọng. Trong khi phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là các dự án cao cấp, liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới, thì phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm. "Cơn khát" nhà ở của người lao động có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp trở nên gay gắt hơn bao giờ hết. Hàng trăm nghìn gia đình vẫn đang phải chen chúc trong những khu nhà trọ chật hẹp, tạm bợ, và giấc mơ "an cư lạc nghiệp" dường như trở nên xa vời.
Theo số liệu, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có thể hoàn thành khoảng 53% kế hoạch được giao, tương đương với việc còn thiếu hụt 6.138 căn
Trước thực trạng này, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã được xác định là một nhiệm vụ chính trị - xã hội cấp bách. Tuy nhiên, con đường hiện thực hóa mục tiêu này không hề bằng phẳng. Các báo cáo tổng kết cho thấy tiến độ NƠXH vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Theo số liệu, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có thể hoàn thành khoảng 53% kế hoạch được giao, tương đương với việc còn thiếu hụt 6.138 căn. Xa hơn, mục tiêu tham vọng trong Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 cũng đang đối mặt với nhiều thách thức, khi kết quả triển khai đến nay vẫn còn khá khiêm tốn so với yêu cầu.
Nguyên nhân của sự chậm trễ này là một "nút thắt" phức hợp, tồn tại dai dẳng trong nhiều năm, bao gồm các vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, nguồn vốn, và đặc biệt là thiếu cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia. Các chủ đầu tư thường xuyên đối mặt với một "mê cung" thủ tục, thời gian kéo dài, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp, khiến NƠXH trở thành một phân khúc kém hấp dẫn về mặt tài chính.
Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, được thị trường đón nhận như một yếu tố "cởi trói" then chốt, mang lại kỳ vọng về một bước ngoặt thực sự cho phân khúc NƠXH. Văn bản pháp lý này không chỉ là một bản cập nhật, mà là một cuộc cải cách toàn diện, trực tiếp giải quyết những điểm nghẽn lớn nhất đã cản trở doanh nghiệp.
Một trong những thay đổi đột phá nhất chính là các ưu đãi dành cho chủ đầu tư. Đầu tiên, thủ tục đầu tư dự án NƠXH đã được rút gọn đáng kể, giảm bớt các bước trung gian không cần thiết, giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí tuân thủ.
Thứ hai, và cũng là quan trọng nhất, Luật mới quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án NƠXH. Đây là một đòn bẩy tài chính cực kỳ mạnh mẽ, bởi chi phí đất đai vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản. Không chỉ vậy, quy định này còn gỡ bỏ một gánh nặng hành chính khổng lồ khi doanh nghiệp không còn phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất phức tạp, một quy trình vốn tốn rất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro trong quá trình phê duyệt.
Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 đã giải quyết bài toán "động lực" cho doanh nghiệp bằng cách tăng biên lợi nhuận định mức. Đây là một sự thay đổi tư duy quan trọng, thừa nhận rằng để phát triển NƠXH một cách bền vững, cần phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Khi NƠXH trở thành một mô hình kinh doanh khả thi về mặt tài chính, thay vì chỉ là một nghĩa vụ xã hội, nó sẽ tạo ra động lực thực tế để khuyến khích các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực và uy tín, nghiêm túc tham gia đầu tư.
Mặc dù hành lang pháp lý đã thông thoáng, một tồn đọng lớn vẫn cần được khẩn trương giải quyết để dòng chảy NƠXH thực sự được khơi thông, đó chính là nguồn vốn. Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, được xem là "bầu sữa" tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, đến nay vẫn có tỷ lệ giải ngân rất chậm. Yêu cầu cấp bách đặt ra cho các địa phương, bao gồm cả TP. Hồ Chí Minh, là phải nhanh chóng rà soát, công bố công khai danh mục các dự án đủ điều kiện vay vốn. Đồng thời, các ngân hàng thương mại và cơ quan quản lý cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục vay, đảm bảo dòng vốn ưu đãi thực sự đến được tay những đối tượng cần hỗ trợ.
Giữa những thách thức về vốn, thị trường vẫn ghi nhận các tín hiệu tích cực đáng mừng. Sự "cởi trói" về pháp lý đã bắt đầu tạo dựng lại niềm tin, thu hút nhiều chủ đầu tư lớn quay trở lại, hoặc lần đầu tiên tham gia vào phân khúc NƠXH.
Dự án Phúc Đạt Tower Tân Uyên, tọa lạc tại phường Tân Hiệp - TP. Hồ Chí Minh
Một ví dụ điển hình cho xu hướng này là dự án Phúc Đạt Tower Tân Uyên, tọa lạc tại phường Tân Hiệp, một trong những khu vực phát triển công nghiệp năng động thuộc vùng lõi của "siêu đô thị" TP. Hồ Chí Minh. Dự án do Công ty Phúc Đạt làm chủ đầu tư, có quy mô 936 căn hộ với tổng mức đầu tư lên đến 1.256,84 tỷ đồng. Sự xuất hiện của một dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản như Phúc Đạt Tower cho thấy cam kết mạnh mẽ của doanh nghiệp trong việc chung tay giải quyết bài toán an sinh. Dự án này khi hoàn thành sẽ trực tiếp cung cấp một nguồn cung nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng cho hàng nghìn người lao động tại Tân Uyên và các khu vực lân cận.
Phó Chủ tịch Hội đồng thành viên Phúc Đạt Group Nguyễn Hoàng Phúc trong sự kiện khai trương dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt Tower Tân Uyên tại phường Tân Hiệp, TP Hồ Chí Minh.
Nhìn chung, TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một cơ hội lớn để tạo ra bước đột phá trong việc phát triển nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 đã cung cấp một nền tảng pháp lý vững chắc và hấp dẫn. Nhiệm vụ còn lại là sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính trị trong việc triển khai, đặc biệt là khơi thông dòng vốn tín dụng ưu đãi. Với sự kết hợp giữa chính sách thông thoáng và sự tham gia tích cực từ các doanh nghiệp tâm huyết như Phúc Đạt, niềm tin về việc hàng triệu người lao động thu nhập thấp có thể "an cư lạc nghiệp" tại siêu đô thị lớn nhất cả nước đang dần trở nên rõ nét hơn bao giờ hết.
Theo số liệu, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có thể hoàn thành khoảng 53% kế hoạch được giao, tương đương với việc còn thiếu hụt 6.138 căn
Trước thực trạng này, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã được xác định là một nhiệm vụ chính trị - xã hội cấp bách. Tuy nhiên, con đường hiện thực hóa mục tiêu này không hề bằng phẳng. Các báo cáo tổng kết cho thấy tiến độ NƠXH vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Theo số liệu, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có thể hoàn thành khoảng 53% kế hoạch được giao, tương đương với việc còn thiếu hụt 6.138 căn. Xa hơn, mục tiêu tham vọng trong Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 cũng đang đối mặt với nhiều thách thức, khi kết quả triển khai đến nay vẫn còn khá khiêm tốn so với yêu cầu.
Nguyên nhân của sự chậm trễ này là một "nút thắt" phức hợp, tồn tại dai dẳng trong nhiều năm, bao gồm các vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, nguồn vốn, và đặc biệt là thiếu cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia. Các chủ đầu tư thường xuyên đối mặt với một "mê cung" thủ tục, thời gian kéo dài, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp, khiến NƠXH trở thành một phân khúc kém hấp dẫn về mặt tài chính.
Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, được thị trường đón nhận như một yếu tố "cởi trói" then chốt, mang lại kỳ vọng về một bước ngoặt thực sự cho phân khúc NƠXH. Văn bản pháp lý này không chỉ là một bản cập nhật, mà là một cuộc cải cách toàn diện, trực tiếp giải quyết những điểm nghẽn lớn nhất đã cản trở doanh nghiệp.
Một trong những thay đổi đột phá nhất chính là các ưu đãi dành cho chủ đầu tư. Đầu tiên, thủ tục đầu tư dự án NƠXH đã được rút gọn đáng kể, giảm bớt các bước trung gian không cần thiết, giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí tuân thủ.
Thứ hai, và cũng là quan trọng nhất, Luật mới quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án NƠXH. Đây là một đòn bẩy tài chính cực kỳ mạnh mẽ, bởi chi phí đất đai vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản. Không chỉ vậy, quy định này còn gỡ bỏ một gánh nặng hành chính khổng lồ khi doanh nghiệp không còn phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất phức tạp, một quy trình vốn tốn rất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro trong quá trình phê duyệt.
Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 đã giải quyết bài toán "động lực" cho doanh nghiệp bằng cách tăng biên lợi nhuận định mức. Đây là một sự thay đổi tư duy quan trọng, thừa nhận rằng để phát triển NƠXH một cách bền vững, cần phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Khi NƠXH trở thành một mô hình kinh doanh khả thi về mặt tài chính, thay vì chỉ là một nghĩa vụ xã hội, nó sẽ tạo ra động lực thực tế để khuyến khích các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực và uy tín, nghiêm túc tham gia đầu tư.
Mặc dù hành lang pháp lý đã thông thoáng, một tồn đọng lớn vẫn cần được khẩn trương giải quyết để dòng chảy NƠXH thực sự được khơi thông, đó chính là nguồn vốn. Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, được xem là "bầu sữa" tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, đến nay vẫn có tỷ lệ giải ngân rất chậm. Yêu cầu cấp bách đặt ra cho các địa phương, bao gồm cả TP. Hồ Chí Minh, là phải nhanh chóng rà soát, công bố công khai danh mục các dự án đủ điều kiện vay vốn. Đồng thời, các ngân hàng thương mại và cơ quan quản lý cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục vay, đảm bảo dòng vốn ưu đãi thực sự đến được tay những đối tượng cần hỗ trợ.
Giữa những thách thức về vốn, thị trường vẫn ghi nhận các tín hiệu tích cực đáng mừng. Sự "cởi trói" về pháp lý đã bắt đầu tạo dựng lại niềm tin, thu hút nhiều chủ đầu tư lớn quay trở lại, hoặc lần đầu tiên tham gia vào phân khúc NƠXH.
Dự án Phúc Đạt Tower Tân Uyên, tọa lạc tại phường Tân Hiệp - TP. Hồ Chí Minh
Một ví dụ điển hình cho xu hướng này là dự án Phúc Đạt Tower Tân Uyên, tọa lạc tại phường Tân Hiệp, một trong những khu vực phát triển công nghiệp năng động thuộc vùng lõi của "siêu đô thị" TP. Hồ Chí Minh. Dự án do Công ty Phúc Đạt làm chủ đầu tư, có quy mô 936 căn hộ với tổng mức đầu tư lên đến 1.256,84 tỷ đồng. Sự xuất hiện của một dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản như Phúc Đạt Tower cho thấy cam kết mạnh mẽ của doanh nghiệp trong việc chung tay giải quyết bài toán an sinh. Dự án này khi hoàn thành sẽ trực tiếp cung cấp một nguồn cung nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng cho hàng nghìn người lao động tại Tân Uyên và các khu vực lân cận.
Phó Chủ tịch Hội đồng thành viên Phúc Đạt Group Nguyễn Hoàng Phúc trong sự kiện khai trương dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt Tower Tân Uyên tại phường Tân Hiệp, TP Hồ Chí Minh.
Nhìn chung, TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một cơ hội lớn để tạo ra bước đột phá trong việc phát triển nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 đã cung cấp một nền tảng pháp lý vững chắc và hấp dẫn. Nhiệm vụ còn lại là sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính trị trong việc triển khai, đặc biệt là khơi thông dòng vốn tín dụng ưu đãi. Với sự kết hợp giữa chính sách thông thoáng và sự tham gia tích cực từ các doanh nghiệp tâm huyết như Phúc Đạt, niềm tin về việc hàng triệu người lao động thu nhập thấp có thể "an cư lạc nghiệp" tại siêu đô thị lớn nhất cả nước đang dần trở nên rõ nét hơn bao giờ hết.