Vụ vợ bị đơn định nhảy lầu: 2 cấp tòa đều chưa đúng

LTS: Vụ tranh chấp liên quan đến việc bà Trần Thị Mỹ Hiệp (vợ của một bị đơn) định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM vào chiều 1-7,  báo Pháp Luật TP.HCM đã đăng các bài “Bất ngờ tình tiết vụ đương sự định nhảy lầu tại tòa”, “Vụ vợ bị đơn định tự tử: 2 cấp tòa xử khác biệt”… phản ảnh nội dung xét xử của tòa án hai cấp. Chúng tôi tiếp tục ghi nhận các ý kiến phân tích pháp lý về vụ tranh chấp này.

Theo TAND TP.HCM, căn cứ vào khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 155 BLDS 2015 thì phải xác định quan hệ tranh chấp giữa bên bán đất với ba người mua đất là “tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ)” để không tính thời hiệu khởi kiện. Tôi cho rằng TAND TP.HCM đã xác định chưa đúng.

Là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất

Điều khoản trên của Luật Đất đai 2013 giải thích cụm từ “tranh chấp đất đai” chứ không phải là “tranh chấp về QSDĐ”. Trong khi đó, điều khoản trên của BLDS 2015 quy định trường hợp không tính thời hiệu khởi kiện là “tranh chấp về QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai”.

Như vậy, phải thấy rằng việc TAND TP.HCM căn cứ vào quy định trên của Luật Đất đai để xác định quan hệ tranh chấp dẫn đến không xem xét đến thời hiệu khởi kiện là chưa phù hợp.

Điều 23 Nghị quyết 03/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã phân biệt rõ như sau: Tranh chấp về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có QSDĐ đó. Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (như hợp đồng chuyển QSDĐ…) thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

Trong vụ án có liên quan đến người định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM, các bên đã xác lập và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo các văn bản hướng dẫn nêu trên, tranh chấp này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thuộc tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ.

Từ đó cần phải thấy TAND quận Gò Vấp đã xác định đúng về bản chất quan hệ tranh chấp giữa các bên. Đó là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phù hợp với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn.

Vợ chồng ông Lê Văn Dư (bên trái) và ông Lê Sĩ Thắng tại khu đất đã mua từ nhiều năm nay. Ảnh: MINH CHUNG

Phải tính thời hiệu khởi kiện

Tuy xác định đúng quan hệ tranh chấp để cho rằng thời hiệu khởi kiện là ba năm theo Điều 429 BLDS 2015, nhưng TAND quận Gò Vấp lại tính thời hiệu kể từ ngày nguyên đơn biết bị đơn xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp (ngày 29-3-2017). Cách tính này của tòa cấp sơ thẩm là không đúng.

Bởi vì khi tòa án xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải gắn liền với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đó là yêu cầu tuyên bố ba giao dịch chuyển nhượng QSDĐ (giữa nguyên đơn với ba người mua đất) chưa có hiệu lực và đã bị nguyên đơn đình chỉ thực hiện. Theo nguyên đơn, việc chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực nên chưa có hiệu lực pháp luật.

Đối với yêu cầu đó, hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật để không tính thời hiệu. Hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vi phạm hình thức bắt buộc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp cho là giao dịch vi phạm về hình thức thì phải áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Đó là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập không tuân thủ quy định về hình thức, chứ không phải áp dụng theo Điều 429 BLDS 2015, là ba năm kể từ ngày bị đơn xây nhà không phép.

Theo đó, bị đơn đã có đơn yêu cầu tòa án áp dụng thời hiệu nên nếu tòa án thụ lý vụ án trong trường hợp này (hợp đồng vô hiệu về hình thức) thì TAND quận Gò Vấp phải tính thời hiệu khởi kiện. Do phải đến giữa tháng 6-2017 nguyên đơn mới khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm về hình thức nên đã hết thời hiệu khởi kiện. Trong trường hợp này, tòa án phải đình chỉ việc giải quyết vụ án dân sự (theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217, Điều 311 BLTTDS).